Sagen wir, Sie wollen in zehn Jahren ein Haus bauen, aber Sie wissen noch nicht, wie viel Haus Sie sich leisten können. Der erste Schritt, ist die Berechnung von Hauspreis und -kosten und Ermittlung der erforderlichen Sparrate für das Eigenkapital. Der zweite Schritt ist der Blick auf Ihre Rente oder die Frage, ob man Haus und Rente parallel finanziert oder nacheinander?

Eigenkapital ansparen

In Teil 1 dieser Serie haben wir uns bereits Ihr Häuschen angeschaut, das inklusive Nebenkosten 440.000 Euro kostet und das Sie 30 Jahre später zum gleichen Preis wieder verkaufen können – wenn die Lage, Lage, Lage stimmt und wenn die Kauf-/Baupreise für den Baugrund und für das Gebäude sich in der Waage halten.

Sie selbst zahlen sich als Eigentümer des selbstgenutzten Hauses knapp 9,80 Euro für 150 Quadratmeter Wohnfläche 1.466 Euro Kaltmiete je Monat. So gerechnet rentiert sich ihr Häuschen mit 4 Prozent Rendite auf den Kaufpreis. Rechnen Sie noch eine Instandhaltungs-Rücklage hinzu, dann steigt Ihr Aufwand um 350 Euro/Monat (28€/Jahr x 150 qm/12).

Sie wollen in zehn Jahren bauen

Aber Ihnen steht das Ganze ja noch bevor, Sie sind 27 Jahre jung und wollen in zehn Jahren das oben gezeigte Ziel-Haus bauen. Dafür brauchen Sie Eigenkapital. Wie viel haben Sie bisher? Null? Nun, das ist schon mal besser als Schulden. Also fangen Sie an, Eigenkapital anzusparen. Denn je mehr Geld Sie in zehn Jahren gesammelt haben, desto weniger Kredit lastet später auf Ihrem Haus.

Beim Hauskauf sollten Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises auf Tasche haben plus die Nebenkosten. Unser Beispiel: Haus und Grund kosten 400.000 Euro. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, hier mit 40.000 Euro angesetzt. Ihr Eigenkapital sollte sich in zehn Jahren also auf 120.000 Euro belaufen. Das ist kein Problem, wenn in den kommenden 120 Monaten jeweils 800 Euro gespart werden und ein kostengünstiges Aktien-ETF (Indexfonds) über die Zeit durchschnittlich 5 Prozent Rendite bringt.

Mit Aktien-ETF sparen

Ein Aktien-ETF also. Aha. Aber kann man sich auf Aktien verlassen? Kann man nicht! Je nach Struktur schwanken Aktienfonds jährlich um bis zu 15 Prozent (Volatilität). Also machen Sie zwei Dinge. Erstens: Sie sitzen Schwankungen am Markt aus und sparen zweitens zusätzliches Geld in Ihrem Fonds, sagen wir statt 800 eher 1.000 Euro/Monat. Dann sollten Sie das Eigenkapitalziel von 120.000 Euro in zehn Jahren gut erreichen (wobei aus 1.000 Euro Sparrate bei 5 Prozent dann auch 150.000 Euro werden können – als Renditereserve sozusagen.

Achtung! Bitte rechnen Sie Ihre Sparrate NICHT wir der Hauskäufer heute: Der rechnet nämlich kurz vor dem Gang zum Notar meistens die ab Hauskauf ersparte Miete plus Zuschlag, den er sich leisten kann. Sie müssen nämlich noch 10 Jahre warten und sparen und Miete bezahlen. So dass Sie Ihre Sparrate ab heute bis zum Jahr 2027 (geplantes Kaufjahr) nach Abzug der Miete berechnen müssen. Passt dann noch die oben aufgerufene Sparrate von 800 Euro/Monat?

Zahlenübersicht

Überschlagen Sie das mal (Monatsrechnung):
800 Euro wollen Sie für das Eigenkapital Ihrer Immobilie ab 2027 sparen.
800 Euro zahlen Sie heute an Miete (kleinere Wohnung, kinderlos).
1.600 Euro brauchen Sie zu Leben

3.200 Euro Nettoeinkommen kommen da in Summe zusammen. Verheiratet (noch kinderlos) entspricht dieses Netto einem Bruttogehalt von 5.000 Euro.

So. Nun haben Sie den Zahlenrahmen.
Sie kennen Ihr Bauziel: 440.000 Euro Kaufpreis in 10 Jahren, davon 320.000 Euro Bankkredit
Sie kennen Ihr Sparziel: 120.000 Euro Eigenkapital in zehn Jahren.
Sie kennen Ihre Sparrate: 800 Euro/Monat, um das Eigenkapital auszubauen

Und ich kenne jetzt Ihr Einkommen: 5.000 Euro brutto pro Monat. Dazu einmal ganz kurz Ihre Rentenerwartung bei der Deutschen Rentenversicherung (40 Beitragsjahre angenommen):

Geld verdienen mit Immobilien: Eigenkapital und Rente

Nun fehlen zwei Dinge:

  1. Die Tilgung Ihres Baukredits
  2. Ihre Rente „neben“ der Baufinanzierung

Zunächst zum Baukredit:

Unterstellen wir aktuelle Zinsen. Bei guter Bonität verleiht Ihnen die Bank die für das Haus fehlenden 320.000 Euro für 2,5 Prozent auf 18 Jahre Zinsbindung = Tilgungsdauer. Dann sind Sie 55 Jahre jung geblieben und haben noch 12 Jahre Zeit bis zur Rente. Die Bankrate beträgt für die 18 Jahre ab 2027 im Monat 1.850 Euro.

Das passt: Ihr heutiges Wohn-/Sparbudget beträgt 800 Euro Miete + 800 Euro Sparrate = 1.600 Euro im Monat. Wenn Ihr Einkommen bis zum Baubeginn in zehn Jahren um durchschnittlich 1,5 % pro Jahr steigt, sind Sie sozusagen im Korridor und können sich die Bankrate leisten. Und Sie sind im Alter 55 schuldenfrei.

Nun zur Rente:

Heute verdienen Sie 5.000 Euro brutto und gut 3.200 Euro netto. Als Rentner bekommen Sie von der Rentenkasse monatlich 2.000 Euro (nach Abzug Krankenkasse 1.800 Euro). Hier fehlen Ihnen gut 1.400 Euro.

Beamen wir uns noch einmal in Ihr Alter 55: Sie sind schuldenfrei und haben gestern der Bank die letzte Tilgungsrate von 1.850 Euro überwiesen. Sparen Sie das Geld weiter. Nach 12 Jahren kommen heraus (vorsichtig zu 3 Prozent im Mischfonds angelegt): knapp 320.000 Euro oder 800 Euro Rente (Rentenfaktor 25 Euro/10.000 Euro Kapital).

Unterm Strich haben Sie eine Rentenlücke von 600 Euro/Monat (Steuern nicht berücksichtigt). Können oder wollen Sie sich diese Einbuße im Alter leisten? Wenn ja, ist es gut. Wenn nein, dann sollten Sie Ihre Spar- oder Kreditraten steigern. Zum Beispiel Sonderzahlungen, Erbschaften oder Gehaltserhöhungen nach Karriereschritten auf die hohe Kante legen. Übrigens sollten Sie Rechnungen wie die oben aufgemachte alle zwei bis drei Jahre selbst mal (neu) machen – dann je mit aktuellen Zins- oder Einkommensdaten.

Teil 1. Geld verdienen mit Immobilien
Teil 2. Mein Mietshaus mit drei Wohnungen
Teil 3. Kein Geld? Rendite hebeln mit Krediten
Teil 4. Eigenkapital ansparen

Titelbild: © alphaspirit

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