Sie wollen ein Mietshaus bauen, aber es fehlt Ihnen beim Eigenkapital noch etwas „Kleingeld“? Gut! Machen Sie Schulden. Denn mit fremdem Geld hebeln Sie die Rendite Ihres schmalen Eigenkapitals in neue Höhen. Bisher haben wir berechnet, wie man mit Immobilien ganz konservativ 4 Prozent Rendite macht und hinterher seinen Einsatz zurückbekommt. Anschließend haben wir für ein Dreifamilienhaus gerechnet: knapp 6 Prozent Rendite. Heute hebeln wir dessen Rendite mit Bankkrediten solide gerechnet auf 8 Prozent. Rücke vor bis zur Schlossallee!

Das Modell

Wenn Sie mit eigenem Geld ein Mietshaus bauen und es vernünftig bewirtschaften, dann wirft die Wohnimmobilie 6 Prozent Rendite auf das eingesetzte Kapital ab. So steht es in Teil 2 der Serie geschrieben und mit Zahlen belegt. Vorausgesetzt, die Lage, Lage, Lage stimmt.

Hier noch einmal die Rahmendaten des Hauses und Rendite-Ergebnisse, damit Sie sich orientieren können:

Beim Endkapital rechne(te)n wir nach 30 Jahren Vermietung mit 690.000 Euro Verkaufspreis. Weil das Gebäude selbst (Baupreis 600.000 Euro) jedes Jahr 2 Prozent an Wert verliert und der Boden (Kaufpreis 200.000 Euro) umgekehrt jährlich 2 Prozent an Wert gewinnt – wenn die Lage, Lage, Lage „passt“, weswegen wir rund 330 Euro/Quadratmeter für den Baugrund ausgegeben haben.

Zwischenergebnis erklärt

Bei der Miete für je 150 qm/Wohneinheit haben wir für einen Neubau realistische 9,30 Euro/qm kalkuliert: 1.400 Euro Kaltmiete (x 3 Wohnungen =) 4.200 Euro monatliche Mieteinnahme gesamt. Nun tun wir einmal so, als wären wir alle, das Haus auch, 30 Jahre älter und beamen uns in das Jahr 2047. Und zusätzlich – weil wir auf Nummer sicher gingen –  haben wir, um am Ende auf jeden Fall unseren Einsatz zurückzubekommen, die Miete um Instandhaltungsrücklagen erhöht kalkuliert. Und was soll man sagen?

Zusätzlich zum Verkaufspreis von 690.000 Euro haben wir weitere 370.000 Euro im Pott – die sich aus den Rücklagen angesammelt haben. 110.000 Euro davon gleichen den Verlust zwischen Baupreis (800.000 Euro) und Verkaufspreis 690.000 Euro aus. Weitere 270.000 Euro können Sie verjubeln oder in die Modernisierung der drei Wohnungen stecken. Das müssten Sie aber nicht, denn wir haben das Gebäude ja 30 Jahre lang mit 2 Prozent im Wert gemindert (abgeschrieben, würden die Betriebswirte sagen). Wohlgemerkt: Die Mieter zahlen 9,30 Euro/qm.

Renditehebel 1: Mieten zu Aktien machen

Wir wissen nun: Mit eigenem Geld gebaut, hat sich das Wohnhaus mit 6 Prozent auf das eingesetzte Kapital rentiert. In Euro sind das 1,5 Millionen Mieteinnahmen über 30 Jahre, die Ihnen aufs Konto geflossen sind. Und da Sie das Geld ja nicht zum Tilgen eines Bankkredites brauchen, Sie haben ja mit Eigenkapital gebaut, können Sie es ausgeben.

Oder Sie würden die Mieterträge intelligent anlegen, sagen wir zu 6 Prozent in Aktien – in kostengünstige ETFs vielleicht. Das macht von heute im Jahr 2017 bis zum Endjahr unserer Betrachtung (2047) ein Kapital von 4,2 Millionen Euro, das nach 30 Jahren zu Buche steht. Aber das ist nur das Wiederanlageergebnis Ihrer laufenden Mieten! Hinzu kommen noch die Erlöse aus dem Verkauf der Immobilie (690.000 Euro) und das Bargeld von 380.000 Euro Reserve aus den Rücklagen für Modernisierungen. Summiert: 5,3 Millionen Euro.

Gegenrechnung

Sie glauben das nicht? Lösen wir die Textaufgabe von eben einmal auf und tragen die Werte in die Zinsformel ein. Was müssen wir wissen? Sie haben 2017 ein Kapital von 840.000 Euro investiert (in eine Immobilie, aber das ist der Zinsformal egal). Check! Danach haben Sie 30 Jahre lang keinen Cent aus dem Objekt rausgezogen: null. Sie haben lediglich Mieterträge „umgeleitet“ und in Aktien investiert. Check! Beides „verzinst“ sich mit je 6 % Rendite. Check! Am Ende summiert sich Ihr Vermögen aus der Wohnimmobilie und (Aktien-)Folgen auf 5,3 Millionen Euro. Check!

Nun tragen wir Anfangskapital, Endkapital, 30 Jahre Dauer und 6 Prozent Zins (für die Immobilie nüchtern berechnet, bei Aktien angenommen) in die Zinsformel ein – als Einmalanlage (also ohne monatliche oder jährliche Sparraten). So:

Es ist also egal, ob Sie zum Schlussjahr 2047 die Endwerte der Aktienanlage (mit Ihren Mieten finanziert) plus Immobilienerlös addieren oder ob Sie einfach mal 840.000 Euro irgendwo einzahlen, 30 Jahre schlafen gehen und am Ende 5,3 Millionen kassieren. Same same.

Renditehebel 2: Mieten moderat erhöhen

Das mit den Mieterhöhungen ist schnell erklärt. ALLE bisherigen Berechnungen haben wir stur mit statischen Mieten berechnet. Sicher ist sicher: Denn das Modell soll auch ohne Mietsteigerungen „passen“ und 4 Prozent Rendite abliefern. Das haben wir nicht geschafft! Wir schafften 6 Prozent, weil wir mit höher kalkulierten Mieten eingestiegen sind und den Wohnraum trotzdem für faire 9,30 Euro/Quadratmeter vermietet haben.

In vernünftigen Wohnlagen, Lagen, Lagen sind 9,30 Euro/qm für Neubauten allemal realistisch – weswegen wir auch mit 330 Euro/qm Kosten für das Grundstück gerechnet haben und nicht mit 150 Euro/qm (das ist der Bundesdurchschnitt aller Häuslebauer, sagt das Statistische Bundesamt). Aber wie alles im Leben, Brot oder Benzin, wird auch das Bauen teurer, entsprechend die Mieten. Sagen wir im Rahmen der Inflationsrate oder angelehnt an den Baupreisindex: 2 Prozent pro Jahr.

Wenn wir für unsere gute, konservativ kalkulierte Wohnimmobilie die Mieten 30 Jahre lang um 2 Prozent anpassen, dann summieren sich die Mieteinnahmen nach 30 Jahren auf gut 2 Millionen Euro (bisher ohne Dynamik berechnet, waren/wären es „nur“ 1.500.000 Millionen). Ergebnis: Ohne Mietsteigerungen rentiert sich die Immobilie wie genannt mit 6 Prozent. Mit Mietdynamik kommen am Ende 7,4 Prozent Rendite zustande. Und das Ganze solide kalkuliert mit angemessenen Baupreisen für das Gebäude und den Baugrund, Sicherheitspuffer für die Wertsicherung nach 30 Jahren. Fehlt was?

Renditehebel 2: Mit Kredit finanzieren

Wenn Sie eine werthaltige Immobilie bauen und in (Sie wissen schon) guter Lage, Lage, Lage, dann finden Sie bei guter Bonität auch eine Bank, die Ihnen das Mietshaus finanziert. Zur Erinnerung:

Das Objekt kostet all in 840.000 Euro. Sie haben 240.000 Euro. Das ist Ihr Eigenkapital. Fehlt noch eine Bank beziehungsweise das Fremdkapital: 600.000 Euro nach Adam Riese. Mieteinnahmen für unsere drei Wohnungen gesamt: 50.400 Euro pro Jahr. So: Nun bauen wir das gleiche Haus nochmal, aber diesmal auf Schulden.

600.000 Euro Kredit stehen bei 3 Prozent Schuldzins nach 30 Jahren auf null Euro, wenn Sie eine monatliche Rate von 2.500 Euro an die Bank zurückzahlen. Immobilienrenditen errechnet man mit Jahreswerten, indem man die Mieteinnahme in das Verhältnis zum Kaufpreis setzt. Achtung bei Kreditfinanzierung: Genauer gesagt ist die NETTO-Mieteinnahme zu verwenden (Mieteinnahme minus Kreditrate = Netto-Mieteinnahme).

OHNE Fremdkapital rechnet sich das Haus so:
Mieteinnahme 50.400 / 840.000 Eigenkapital x 100 = 6,0 Prozent Rendite.

MIT Fremdkapital (600.000 Euro Kredit) rechnet sich das Haus so:
Miteinnahme (50.400 – 30.000 Kreditrate =) netto 20.400 / 240.000 Eigenkapital x 100 = 8,3 Prozent (in Worten: Acht Komma Drei). Also dafür, dass Ihnen für den Bau 600.000 Euro gefehlt haben (danke Bank!), ist das ein anständiges Ergebnis.

Rücke vor bis zur Schlossallee

Hier noch eine Ereigniskarte: Nicht auszudenken, was geschähe, wenn Sie gar keine Fremdmittel gebraucht hätten und Sie 600.000 Euro (etwa aus einer Erbschaft) in Händen hätten. Dann können Sie ohne Kredit unser beschriebenes und berechnetes Wohnhaus bauen und kriegen 6 Prozent Rendite. Oder 3 x 8,3 Prozent! Weil Sie mit Krediten die dreifache Bauleistung finanzieren und drei Häuser auf die Wiese stellen können. Rücke vor bis zur Schlossallee. Aber wir wollen hier nicht gierig werden. Im vierten und letzten Teil dieser Serie erfahren Sie in der kommenden Woche, wie Sie erst Eigenkapital und dann Häuser aufbauen.

Teil 1. Geld verdienen mit Immobilien
Teil 2. Mein Mietshaus mit drei Wohnungen
Teil 3. Kein Geld? Rendite hebeln mit Krediten
Teil 4. Keine Lust auf Kredit? Eigenkapital ansparen

Titelbild: © alphaspirit

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