Verdienen Sie Geld mit Immobilien. Bauen Sie ein Mietshaus mit drei Wohnungen. Im ersten Teil dieser Serie haben wir das Prinzip erklärt und mit Zahlen berechnet, wie man mit einem vermieteten Einfamilienhaus ganz konservativ vier Prozent Rendite macht und hinterher seinen Einsatz zurückbekommt. Nun bauen wir in dem neuen Szenario statt einem Einfamilienhaus nun gleich mal drei Wohnungen auf das gleiche Grundstück. Machen Sie mit. Werden Sie Kapitalist.

Hier noch einmal die Rahmendaten zu dem Einfamilienhaus, das wir (also Sie) im ersten Teil fiktiv gekauft haben:

Anhand dieser Daten kamen wir zu dem Ergebnis, dass dieses Einfamilienhaus jeden Monat knapp 1.500 Euro Kaltmiete abwerfen muss, was die Bewohner weniger als 10 Euro/qm Kaltmiete kostet und damit marktrealistisch ist. Und wenn der Baugrund jedes der 30 betrachteten Jahre lang um zwei Prozent im Wert steigt und(!) das Gebäude jedes Jahr zugleich um zwei Prozent im Wert sinkt, dann kommt nach 30 Jahren eine Endsumme von 470.000 Euro Marktwert heraus (bei 440.000 Euro Gesamtkaufpreis inkl. Nebenosten).

Die Kalkulation

Nun revidieren wir unseren Bauplan. Wir bauen kein Einfamilienhaus zur Vermietung, sondern ein Mietshaus mit drei Wohnungen von je 150qm Wohnfläche, die wir an drei Familien zu Marktpreisen vermieten. Schauen wir auf die Kosten: Der Baugrund kostet dasselbe, aber wir bauen drei Mal 150qm Wohnfläche für drei Wohneinheiten.

Das Dreifamilienhaus:

Beim Einfamilienhaus haben wir 440.000 Euro eingesetzt. Beim Dreifamilienhaus werden wir auf dem Baugrund drei Wohneinheiten „übereinander stapeln“ und setzen 840.000 Euro ein. Sonst ändert sich nix.

Nun wieder die Frage: Wie viel Miete müssen Sie jeden Monat kassieren, damit sich Ihr Investment von (440.000) jetzt 840.000 Euro für Sie lohnt? Vier Prozent Rendite sind das Ziel. Und Sie wollen Ihren Einsatz zurückbekommen.

Sie wollen in 30 Jahren wiederum 840.000 Euro Verkaufspreis kassieren für das Zinshaus (falls Sie das für unrealistisch, irrig oder gar irre halten, bitte noch 25 Zentimeter weiterlesen, es lohnt sich, weil wir eine Million rausholen). Dazu machen wir aus der Textaufgabe wieder Einträge in die Zinsformel:

Angenommen, Sie bekommen nach 30 Jahren Ihren Einsatz von 840.000 Euro zu 100 Prozent zurück (das klären wir noch), dann müssten Ihre drei Mieter Ihnen pro Monat insgesamt 2.800 Euro Kaltmiete bezahlen (33.600 Euro pro Jahr). Geteilt durch 450 (3 x 150qm Wohnfläche) entspräche das rechnerisch einem lächerlich geringen Mietpreis von 6,22 Euro/qm!
Dieser Mietpreis unterstellt, dass es in 30 Jahren einen Menschen gibt, der uns das Dreifamilienhaus für 840.000 Euro abkauft. Das wird knapp. Wie knapp, dazu müssen wir zunächst den Restwert der Wohnimmobilie in 30 Jahren ermitteln. Gehen wir wie in Teil 1 realistisch angenommen davon aus, dass:

1. der Grundstückswert pro Jahr um 2,00 Prozent pro Jahr steigt (normale Wohnlage) und
2. der Gebäudewert durch Abnutzung um 2,00 Prozent pro Jahr sinkt

Dann sieht die Rechnung so aus:

Die Nebenkosten lassen wir wie im Beispiel (Teil 1) unverändert bei 40.000 Euro, weil wir erst das Grundstück kaufen und dafür Grundsteuer und Notar bezahlen und anschließend grunderwerbsteuerfrei mit Wert (Steine) bebauen. Nachrichtlich: Bei dieser Konstellation – erst die Wiese kaufen, dann bebauen – wären 20.000 Euro Nebenkosten ausreichend.

Zurück zu unserem Dreifamilienhaus: Inklusive Nebenkosten haben wir 840.000 Euro Kapital eingesetzt. Verkäuflich ist das Anwesen in 30 Jahren (siehe Wert 2047 oben) zu 690.000 Euro. Es fehlen also 110.000 Euro.

Nun die Frage: Wie viel Miete müssten unsere drei Mieter pro Monat bezahlen, um innerhalb der kommenden 30 Jahre 110.000 Euro Wertverlust für meine Rechnung „aufzuholen“? Dann sieht die Textaufgabe in die Zinsformel eingetragen so aus:

Die Mieter müssten alle zusammen pro Jahr 36.275 Euro Soll-Miete oder monatlich 3022 Euro bezahlen. Geteilt durch 450 qm vermietete Fläche (3 Wohnungen à 150 qm): 1.007 Euro je Wohnung oder wiederum lächerlich niedrige 6,72 Euro Kaltmiete je Quadratmeter. Bitte merken: Diese Zahlen gelten, wenn der Grundstückspreis des Objektes am Ort pro Jahr um zwei Prozent steigt, das ist etwa der Bundesdurchschnitt und entspricht der Inflation: Zwei Prozent pro Jahr werden auch Autos, das Brot oder Kleidung teurer.

Auf Nummer sicher gehen – die Miete bleibt fair

Sie glauben das nicht?! Gut. Gehen wir auf Nummer sicher. Betrachten wir unser vermietetes Dreifamilienhaus als Gemeinschaftseigentum, also so, als wären die drei Mieter tatsächlich gemeinschaftlich Eigentümer des Anwesens. Dann sind nach Branchenzahlen der Immobilienwirtschaft 20 Euro Instandhaltungsrücklage je Quadratmeter als Kosten des Investors einzukalkulieren. Aber die Mieter sind ja Mieter! Eigentümer des Anwesens sind: SIE!

Und SIE wollen auf Nummer sicher gehen, gell? Gut. Dann nehmen wir die höhere Instandhaltungsrücklage für Einfamilienhäuser in die Berechnung: 28 Euro/Quadratmeter Wohnfläche mal (hier) 450 qm. Ist gleich 12.600 Euro pro Jahr. Bezahlbar durch unsere drei Mieter, pro Nase, pardon Wohnung im Monat jeweils 350 Euro! Das erhöht die Miete je Wohnung von 1.007 auf 1.357 Euro monatlich. Ach, sagen wir 1.400 Euro glatt. Geteilt durch 150qm entsprechen 1.400 Euro einer Kaltmiete von 9,33 Euro/qm und Monat. Ist das fair? Ich meine ja.

Conclusio mathematico 🙂

Zahlen unsere drei Mieter jeden Monat 1.400 Euro Kaltmiete für ihre 150 qm Wohnfläche, dann wird der Wert unserer Immobilie, die wir im Jahr 2017 für 840.000 Euro kaufen, nach 30 Jahren gesichert. Die Mieter sind glücklich: nämlich mit einem fairen von Mietpreis 9,33 Euro/qm. Im Neubau! Die eingesetzte Kohle kommt zu uns zurück: über 690.000 Euro Restwert 2047 plus Wertminderungs-Ausgleich, den die Mieter in Form eines Mietzuschlags einzahlen. Nochmal: Unterm Strich für faire 9,33 Euro/qm Kaltmiete.

Und was wird aus der Instandhaltungsrücklage, wegen der die Miete je Wohnung um 350 Euro und Monat höher kalkuliert wurde? 350 Euro Miete x 12 Monate 3 Wohnungen x 30 = 378.000 Euronen Einnahme! Zinsen nicht eingerechnet. Gebraucht hätten wir lediglich einen Wertverlust-Ausgleich (840.000 Euro Kaufpreis heute minus 690.000 Restwert in 30 Jahren) in Höhe von 110.000 Euro, um unser Renditeziel zu erreichen. Bekommen werden wir rund 380.000 Euro.

270.000 Euro Modernisierungs- und Renditereserve

Saldiert bleiben knapp 270.000 Euro übrig, um die Wohnungen in den kommenden 30 Jahren „frisch“ zu halten – neue Bäder, neue Heizung, neues Dach. Für Statistik-Fetischisten: 270.000 Euro zu 600.000 Euro Baupreis heute für die drei Wohnungen entspricht 45 Prozent des heutigen Wertes. Also… wenn Sie dieses Geld für die Modernisierung der Wohnungen Ihrer Mieter einsetzen, dann sind Sie ein guter Vermieter! Machen Sie das!

Oder: Sie verkloppen das Haus in 30 Jahren zu dem Restwert, für den wir oben mit 690.000 Euro kalkuliert haben. Zusätzlich gehören Ihnen die aufgelaufenen Rücklagen in Höhe von 380.000 Euro. Letztere haben sich über 30 Jahre auf Ihrem Konto angesammelt, weil wir die Miete je Wohneinheit und Monat um 350 Euro höher mit 1.400 Euro kalkuliert haben. Und weil Sie höhere Mieten kassieren, steigt Ihre Plan-Rendite von 4 Prozent auf…

Bingo! Knapp 6 Prozent Rendite!

Neben dem Restwert 690.000 Euro liegen wegen höher kalkulierten Miete zusätzliche 380.000 Euro auf dem Konto. Sie sind Millionär: 1.070.000 Euro. „Moooment“, werden Sie sagen und eines der berühmtesten Loriot-Zitate anführen. 840.000 Euro brauchten Sie ja am Anfang erstmal als Eigenkapital für den Bau des Hauses abgelatzt: „Also habe ich nur 230.000 Euro verdient?!“ Ja. Trotzdem sind Sie Millionär geworden. Weil Sie in den 30 Jahren „unterwegs“ während der Vermietung 360 Monate x 4.200 Euro Miete kassiert haben. 1.512.000 Euro.

Wo ist die Crux an diesen Rechnereien? Es gibt keine. Ehrenwort! Einzige Bedingung: Sie bauen in einer vernünftigen Lage, Lage, Lage. Weswegen wir hier mit zünftigen 330 Euro/qm Grundstückspreis kalkuliert haben (der Bundesdurchschnitt liegt um 150 Euro/qm). Alle Annahmen hier sind stock konservativ gesetzt und mit Naturwissenschaft (Mathematik) umgesetzt.

Wir rechneten mit einem realistischen Kostenmodell, bei der Teuerung immer mit 2 Prozent: bei Konsum-, Boden- und Baupreisen. Auch bei Mieterhöhungen: Plus 2 Prozent. Bei der Abnutzung des Gebäudes veranschlagen wir 2 Prozent minus. Noch gar nicht enthalten: Eventuelle Mieterhöhungen. Ihre Mieter starten mit 9,33 Euro/qm Kaltmiete. Diese Miete müssten Sie gar nicht erhöhen. Und hätten trotzdem 4 Prozent Rendite.

PS. Mieterhöhungen? Stimmt! Uuuups! Das hatten wir oben ja tatsächlich noch überhaupt gar nie noch nicht eingerechnet! Sorrrääh, mein Fehler. Also der schnelle Nachtrag: Falls Sie in Ihrem Dreifamilienhaus die Mieten erhöhen, dann sind 4 Prozent Renditeziel nicht mehr zu halten. Es wird dann mehr. Werden Sie Kapitalist: Wenn Sie die Miete 30 Jahre lang um 2 Prozent pro Jahr steigern, wächst die Rendite auf fast peinlich hohe 7,44 Prozent!! Ohne jeden Pferdepfuß 🙂

PPS. Und alles für 9,33 Euro/qm Kaltmiete 2017. Sie sind ja zwar jetzt ein neuer, gieriger Kapitalist, bleiben aber mit diesem Mietpreis ein fairer Vermieter, Jahrzehnte lang!

Teil 1. Geld verdienen mit Immobilien
Teil 2. Mein Mietshaus mit drei Wohnungen

Teil 3. Kein Geld? Rendite hebeln mit Krediten
Teil 4. Keine Lust auf Kredit? Eigenkapital ansparen

Titelbild: © alphaspirit

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