Immobilien werden für Sie interessant, wenn Ihnen Aktien zu unsicher sind – oder Sie schon zu viele davon haben. Oder falls Ihnen null und ein paar Zehntel Prozent Zins aufs angelegte Festgeld zu wenig sind – und Sie diese Nullzinspapiere vielleicht in Steine umtauschen wollen. Um ein Investment in Steine und Baugrund zu verstehen, muss man nachvollziehen, wie das Prinzip des Investierens funktioniert. Hierfür bauen wir hier Ihr Modell auf. Stein für Stein zum Zinshaus, wie es die Hamburger vornehm bezeichnen. Vier Prozent Rendite sind drin. Und ohne Tricks: plus eine realistische Geld-zurück-Garantie, wenn Sie richtig rechnen.

Beeilen wir uns. Bitte lassen Sie uns am Anfang die deutsche Romantik vom eigenen Kleinhäuschen im Grünen überspringen. Das Eigenheim bringt kein Geld. Es kostet Geld. Je teurer es ist, desto höher der Preis für Ihren kleinen oder größeren Luxus. Eigenheime sind zum Geld ausgeben. Vermietete Immobilien sind zum Geld verdienen. Reden wir vom Geld verdienen mit vermieteten Immobilien, einverstanden?

Zum Trost für verträumte, der Zinsmathematik ferne Eigenheimer: Unten berechne ich Ihnen, wie Sie auch mit dem größeren und teuren selbstbewohnten Eigenheim zumindest auf eine „schwarze Null“ kommen können.

Aber zunächst ganz nüchtern zum Zinshaus. Betrachten wir Immobilien bitte sehr, sehr sachlich. Häuser sind mit dem Taschenrechner betrachtet schlicht und einfach Kapitalanlagen. Pur. Dabei geht es einzig und allein um Rendite, der einzigen Verführung, der Mathematiker (jedenfalls dienstlich) verfallen. Das Prinzip der Kapitalanlage: Erst wird das Kapital hergegeben. Dafür kassiert der Geldgeber einen Zins, den Preis für geliehenes Geld. Und am Ende der Laufzeit, wenn alles planmäßig läuft, bekommt der Geldgeber sein Kapital wieder zurück. So wie beschrieben, denkt und handelt auch jede Bank.

Verlangen Sie vier Prozent Rendite!

Der Kredit, den ein Geldhaus herausgibt, ist für den Kreditnehmer ein Schuldbetrag, aber für die Bank ein Investment. Umgekehrt ist es umgekehrt. Der Zins, den der Schuldner zahlt, ist die Rendite des Kapitalgebers, also hier der Bank. Nun Sie! Nehmen wir an, Sie hätten diesen Beitrag zu Ende gelesen und wären (oder sind?) nun entschlossen, ein Haus zu bauen, das Sie vermieten, mit dem Sie Geld verdienen.

Jetzt bauen Sie ein Mietshaus. Jetzt sind Sie „die Bank“. Die Frage: Wie viel Prozent Zins wollen Sie von dem Haus haben, in das Sie Hunderttausende investieren? Ich sage: Verlangen Sie vier Prozent vor Steuern! Wie kriegen Sie Ihre vier Prozent? Einen schuldrechtlichen Vertrag können Sie mit einem Haus (im Prinzip nur einem Haufen Steine auf einer Wiese) ja nicht machen. Um das Renditeziel zu erreichen, müssen Sie die vier Prozent mit Zahlen herbei rechnen. Und das machen wir jetzt. Solide.

Verlangen Sie immer Ihren Einsatz zurück!

Nehmen wir an, Sie haben geerbt. 400.000 Euro. Ob Sie nun in Ihr Zinshaus investieren oder das Geld als Kreditgeber an Dritte verleihen, das ist vom Prinzip her völlig egal. Sie verleihen, genauer investieren Ihre 400.000 Euro in unserem Beispiel 30 Jahre lang. Dafür bekommen Sie jedes Jahr 4 Prozent oder 16.000 Euro Zins. Und am Ende erhalten Sie die geliehenen 400.000 Euro zurück. Okay?

Genau so sollten Sie Ihr Zinshaus behandeln. Seien Sie mit Ihrem Zinshaus genauso streng wie jeder Kapitalanleger: Verlangen Sie von Ihrem Zinshaus wie von jedem anderen menschlichen Schuldner Ihren Einsatz zurück!

Das Modell? Ihr erstes Zinshaus!

Es geht los! Wir bauen ein Zinshaus. Das Zahlenmodell ist einfach: 600 Quadratmeter Grund zu 330 Euro je Quadratmeter kosten 200.000 Euro. Auf die Wiese stellen Sie ein kleines Einfamilienhaus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche: kostet ebenfalls 200.000 Euro (Baukosten realistische 1.333 Euro/qm). In Summe haben Sie jetzt 400.000 Euro ausgegeben. Hinzu kommen rund 10 Prozent oder 40.000 Euro Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar).

Einen geldgierigen Makler brauchen Sie nicht. Sie kennen sich aus. Und Sie kennen die Leute, dort wo Sie bauen wollen. Letzte Prämisse: Ihr zu bauendes Zinshaus wird 30 Jahre lang vermietet. Das war der Zahlenrahmen.

Vorläufig rechnen wir weiter mit Ihrem Geld, mit Eigenkapital. Nun stellt sich die Frage: Wie viel Miete müssen Sie jeden Monat kassieren, damit sich Ihr Investment von 440.000 Euro für Sie lohnt? Vier Prozent Rendite sind das Ziel. Und Sie wollen Ihren Einsatz zurückbekommen. Sie wollen in 30 Jahren wiederum 440.000 Euro Verkaufspreis kassieren für das Zinshaus (falls Sie das für unrealistisch, irrig oder gar irre halten, bitte noch 25 Zentimeter weiterlesen, es lohnt sich).

Geld-zurück-Garantie. Wie?

Für die Lösung müssen wir aus der oben geschriebenen Textaufgabe eine Zinsrechnung machen. Dazu muss man in die Zinsformel – wie immer – 4 von 5 Felder eintragen, aufs Knöpfchen drücken und das fünfte, bisher leere Feld zeigt das gesuchte Ergebnis. Das sieht dann mathematisch so aus:

Insgesamt 440.000 Euro geben Sie für das Zinshaus aus. Dieses Geld wollen Sie mit vier Prozent verzinst haben. Das sind 1.466 Euro pro Monat (17.600 Euro/Jahr) Zins-, nein Mieteinnahme. Merken Sie etwas? Bisher sieht das ganze mathematisch aus wie ein Kredit oder ein festverzinsliches Wertpapier.

Allgemein: Ihr Schuldner zahlt Ihnen jedes Jahr vier Prozent aufs verliehene Geld.
Speziell: Ihr Mieter zahlt Ihnen jedes Jahr vier Prozent auf das ins Zinshaus investierte Geld.
Und real?

Nun werden Sie ungeduldig zwei Fragen haben.

1. Erzielbare Miete
Wirft das Zinshaus für 440.000 Euro Gesamtkosten mit 150 Quadratmetern Wohnfläche pro Jahr 17.600 Euro ab?
2. Restwert in 30 Jahren
Wie erziele ich in 30 Jahren für eine dann 30 Jahre alte(!), abgenutzte, buchstäblich abgewohnte Hütte wieder realistisch 440.000 Euro Verkaufspreis?

Zu 1.: Erzielbare Miete
Oben sagte die Mathematik, dass eine Investition in das Zinshaus von 440.000 Euro, die sich mit vier Prozent rentieren soll, eine Miteinnahme von 1.466 Euro pro Monat erfordert. Dieser Betrag geteilt durch 150 Quadratmeter Wohnfläche entspricht einer Kaltmiete von 9,78 Euro/qm. Ist das erzielbar in einer guten Wohnlage? Ja. In so genannten B-Städten wie Würzburg oder Karlsruhe sind 10 Euro/qm locker zu erlösen. In A-Städten wie Hamburg, Frankfurt oder München gern das Doppelte plus X!

Also halten wir fest: Die Mieteinnahmen unseres Musterfalls sind realistisch angesetzt, wenn Sie als Käufer oder Bauherr Ihres Zinshauses nur ein wenig auf eine vernünftige Wohnlage achten.

Zu 2: Restwert in 30 Jahren
Jetzt wird es spannend! Zunächst haben wir die erste Bedingung geklärt: 1.466 Euro Mieteinnahme garantieren die mit vier Prozent angezielte Rendite Ihres Zinshauses. Check, passt. Aber das Ganze passt erst dann zusammen, wenn Sie als zweite Bedingung am Ende auch – und vor allem! – Ihren Einsatz von 440.000 Euro zurückkriegen. Korrekt? Damit Sie in 30 Jahren diesen Betrag am Immobilienmarkt erlösen, muss der Wert des Hauses erhalten werden. Und das geht so:

In unserem Musterfall kostet der Baugrund 200.000 Euro: 600 Quadratmeter zum Preis von je 331 Euro sprechen für eine relative teure und ausgezeichnete Lage, wenn man von Münchener Preisen von 2.000 Euro/qm aufwärts absieht. Weitere (und merke!!!) identische 200.000 Euro kostet das Haus, das auf den Baugrund gestellt wird: 150 Quadratmeter Wohnfläche zu realistischen Baukosten von 1.333 Euro/qm.

Wir haben also Halbe-Halbe: 50% Baukosten Gebäude + 50% Grundstückkosten = Kaufpreis.

Erstens: Nun nehmen wir an, das Gebäude nutzt sich 30 Jahre lang ab und verliert pro Jahr zwei Prozent seines Wertes. Dann werden aus 200.000 Euro Baupreis heute in 30 Jahren 110.000 Euro Restwert. Merke: 110.000 Euro.

Zweitens: Das Grundstück steigt jedes Jahr um zwei Prozent im Wert. Realistisch? In einer guten Lage (nicht unbedingt Toplage) ist das realistisch. Dann werden aus 200.000 Euro Kaufpreis heute dann in 30 Jahren 360.000 Euro Verkehrs- und wahrscheinlich auch Verkaufswert: 360.000 Euro im Sinn.

Wir addieren:

Passt!

Versprechen gehalten: „Schwarze Null“ beim selbst genutzten Eigenheim erreicht.

Ihr Einsatz von 440.000 Euro kommt zurück, wenn die Lage stimmt. Ihre Rendite von vier Prozent kommt, wenn Ihr Mieter 9,78 Euro/qm Wohnfläche bezahlt. Das bezahlt er. Wetten, dass…? Für diese niedrige, marktübliche Miete müssen Sie nun wirklich keine goldenen Rettungsringe an der Badewanne installieren.

Übrigens löse ich hier ein Versprechen ein: Wenn Sie das oben beschriebene Einfamilienhaus selbst nutzen, sich selbst knapp 1.500 Euro „Miete“ (9,78 Euro/qm) zahlen und das Haus in 30 Jahren zum Einstandspreis von 440.000 Euro (hier kommen wir gar auf 470.000 Euro) verkaufen können, dann hat die beschriebene Immobilie Ihnen als Eigennutzer tatsächlich die „schwarze Null“ bei der Rendite erbracht. Mehr können Sie nicht erwarten. Bei einer Miete von weniger als 10 Euro/qm haben sie schön gewohnt; Ihre Kinder sind mit 450 qm Garten groß geworden 🙂

Steigen die Grundstückpreise in Ihrer Wohnlage um zwei Prozent?

Zurück zu diesem Haus als fremd vermietetes Zinshaus und generell zu den Berechnungen: Achten Sie auf die Lage! Das A und O ist: Prüfen Sie dort, wo Sie bauen wollen, ob die Grundstückpreise langfristig um zwei Prozent pro Jahr stiegen. Besser: steigen. Dann sind Sie safe. Das ist neben der Mathematik oben die Kernbotschaft dieses Beitrags! Beim Gebäudewert, genauer der Entwertung, können Sie gelassen bleiben. Der sinkt buchstäblich zuverlässig um zwei Prozent pro Jahr. Überall: Im strukturschwachen MeckPomm genauso wie in der Boomtown München-Bogenhausen.

Umgekehrt steigen die Baupreise ebenfalls mit der normalen Geldentwertung, jedes Jahr um zwei Prozent. Diese Zahl wird wichtig, wenn Sie den Gebäudewert in seiner marktgängigen Bausubstanz erhalten wollen. Stichwort Instandhaltungsrücklage. Dazu erklären wir in Teil 2 dieser Serie, wie Sie auf unserem im Beispiel gewählten 600 Quadratmeter-Grund statt einer sodann gleich drei 150qm-Wohnungen bauen und nicht für eine, sondern gleich für drei Wohnungen auf vier Prozent Rendite kommen.

Anders gefragt: Ob Ihr Mieter statt 9,78 Euro auch 12,50 Euro/qm bezahlt (bei Neubauten – Sie sind doch Neubauer, oder? – ist das ja drin)?

Teil 1. Geld verdienen mit Immobilien
Teil 2. Mein Mietshaus mit drei Wohnungen
Teil 3. Kein Geld? Rendite hebeln mit Krediten
Teil 4. Keine Lust auf Kredit? Eigenkapital ansparen

Titelbild: © alphaspirit

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